Projenizin İhtiyacına Uygun Yapı Modelini Belirliyoruz.

Kat karşılığı inşaat modelinde arsa sahibi, arsası üzerinde gerçekleştirilecek projeden belirlenen bağımsız bölümler karşılığında inşaatın yüklenici tarafından yapılmasını sağlar. Arsa sahibi nakit bir inşaat bedeli ödemez; yüklenici projeyi finanse eder, üretir ve sözleşmede belirlenen bölümleri arsa sahibine teslim eder.

Bu modelde iki taraf da aynı projenin sonucuna bağlıdır. Bu yüzden paylaşım oranı kadar, projenin teknik ve ekonomik olarak gerçekten uygulanabilir olması önemlidir.

Bir arsanın kat karşılığı projeye uygunluğu tek bir kritere bakılarak belirlenemez. Aşağıdaki başlıklar birlikte değerlendirilir:

• İmar durumu ve plan notları
• Emsal (KAKS), TAKS ve yükseklik koşulları
• Arsanın büyüklüğü, geometrisi ve cephe durumu
• Hisse ve malik yapısı
• Mevcut yapı varsa yıkım ve hafriyat koşulları
• Bölgedeki satış değerleri ve talep
• Güncel inşaat maliyetleri

Bu başlıklar bir araya geldiğinde projenin kaç bağımsız bölüm üretebileceği ve paylaşımın hangi aralıkta konuşulabileceği ortaya çıkar.

Fizibilite, projenin konuşulabilir hale geldiği aşamadır. Arsanın imar haklarını, üretilebilecek alanı, tahmini maliyeti ve bölgedeki satış değerlerini birlikte ele alırız.

1. 01İmar durumu ve tapu kayıtlarının incelenmesi
2. 02Üretilebilir brüt ve satılabilir alanın hesaplanması
3. 03Kaba maliyet ve süre tahmini
4. 04Bölgedeki emsal satış değerlerinin değerlendirilmesi
5. 05Uygulanabilir paylaşım aralığının çıkarılması

Fizibilite sonucunda projenin uygulanabilir olmadığını görürsek bunu da açıkça söyleriz. Yapılamayacak bir projeyi konuşmaya devam etmek iki taraf için de zaman kaybıdır.

Fizibilite olumluysa mimari yaklaşım üzerinde çalışırız. Amaç yalnızca ruhsata uygun bir proje değil, bölgede gerçekten talep gören bağımsız bölümler üretmektir.

• Kat planları ve daire tipolojileri
• Bağımsız bölüm sayısı ve metrekare dağılımı
• Ortak alan ve otopark çözümleri
• Cephe yaklaşımı ve malzeme kararları
• Arsa sahibine kalacak bölümlerin konumlanması

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tarafların en çok soru sorduğu aşamadır. Sözleşme düzenlenmeden önce paylaşımın, takvimin ve teknik şartnamenin netleşmiş olması gerekir.

Sözleşmede genellikle şu başlıklar yer alır: paylaşım oranı ve hangi bağımsız bölümlerin kime ait olacağı, iş bitim süresi, gecikme halinde uygulanacak koşullar, teknik şartname, tapu devir takvimi, ruhsat ve resmi süreçlerin yükümlülüğü, teminat ve fesih koşulları.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri Türkiye'de düzenleme şekli bakımından özel hükümlere tabidir. Sözleşmeyi imzalamadan önce kendi hukuk danışmanınızdan görüş almanızı öneririz.

Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri hazırlanır; ilgili belediye ve kurumlardan onaylar alınır. Yapı ruhsatı çıktıktan sonra sahadaki üretim başlar.

• Mimari ve mühendislik projelerinin hazırlanması
• Belediye onay süreçlerinin takibi
• Yapı denetim kuruluşunun sözleşmesi
• Yapı ruhsatının alınması

Saha süreci aşamalara bölünerek yürütülür. Her aşamada işin nerede olduğu ve sıradaki adımın ne olduğu takip edilebilir durumdadır.

1. 01Yıkım ve hafriyat
2. 02Temel ve betonarme imalatlar
3. 03Çatı ve cephe
4. 04Mekanik ve elektrik tesisat
5. 05İnce imalatlar ve iç mekan
6. 06Çevre düzenlemesi

İmalatlar tamamlandıktan sonra kontroller yapılır, eksikler giderilir ve yapı kullanma izni süreci yürütülür. Bağımsız bölümler sözleşmede belirlenen şekilde teslim edilir.

Teslim sonrasında ortaya çıkabilecek teknik ihtiyaçlarda destek sağlamaya devam ederiz.

• Paylaşım oranını tek başına değil, hangi bağımsız bölümlerin verildiğiyle birlikte değerlendirin.
• Teknik şartnamenin sözleşme ekinde ve ölçülebilir şekilde yazılı olmasını isteyin.
• İş bitim süresinin ve gecikme koşullarının açıkça tanımlandığından emin olun.
• Tapu devrinin hangi aşamada ve hangi koşulla yapılacağını netleştirin.
• Yüklenicinin daha önce tamamladığı işleri konum, yıl ve bağımsız bölüm bilgisiyle sorun.
• Birden fazla hissedar varsa karar sürecini baştan planlayın.

Anahtar teslim modelde arsa sahibi tek bir yükleniciyle çalışır. Farklı ekipleri ayrı ayrı koordine etmek yerine, tüm imalat kalemleri tek sözleşme ve tek takvim altında yürütülür.

İşe, yapının ne için kullanılacağını netleştirerek başlarız. Konut, villa veya ticari yapı olmasına göre plan kurgusu, tesisat altyapısı ve malzeme kararları değişir.

• İhtiyaç programının çıkarılması
• Arsanın imar haklarına göre üretilebilir alanın belirlenmesi
• Bütçe çerçevesinin ve kalite seviyesinin konuşulması
• Gerçekçi bir takvimin oluşturulması

Anahtar teslim işlerde en çok anlaşmazlık yaratan konu, hangi kalitede imalat yapılacağının baştan net olmamasıdır. Bu nedenle teknik şartnameyi sözleşmenin eki haline getiririz.

Şartnamede kullanılacak malzemelerin sınıfı, markası veya ölçülebilir standardı yazılır. Böylece teslimde beklenen ile yapılan arasındaki fark yoruma bırakılmaz.

Saha süreci aşamalara bölünür. Her aşamanın başlangıcı, bitişi ve bir sonraki adımı planlıdır. İş programındaki sapmalar erken görülür ve zamanında müdahale edilir.

• Aşama bazlı iş programı
• Malzeme tedarik planı
• Alt yüklenici koordinasyonu
• İmalat kontrolleri

İmalatlar tamamlandığında kontrol listesi üzerinden gezilir, tespit edilen eksikler giderilir ve yapı kullanma izni süreci yürütülür. Teslim sonrasında ortaya çıkabilecek teknik ihtiyaçlarda destek sağlarız.